Tržište nekretnina u Novom Sadu poslednjih godina doživljava česte promene. Pored pozitivnog trenda rasta cena, mnogi drugi faktori imaju promenljiv uticaj na vrednost nekretnina. Pitanje: „Koliko realno vredi moj stan u Novom Sadu“, ne može se zato rešiti prostim poređenjem cena u oglasima, već pažljivom analizom faktora koji utiču na njegovu tržišnu vrednost.
Hajde da u nastavku teksta vidimo kojih to 7 faktora dižu ili obaraju cenu, kada je ovo tržište u pitanju.
1. Lokacija i mikrolokacija
Prvi i najvažniji faktor koji određuje vrednost stana predstavljju lokacija i mikrolokacija stana. Stanovi u užem centru grada, u blizini Zmaj Jovine ulice, Keja ili Limana, uvek imaju veću cenu zbog blizine kulturnih, poslovnih i obrazovnih institucija. S druge strane, stan u prigradskim delovima poput Veternika ili Futoga biće značajno povoljniji, iako možda pruža veću kvadraturu.
Mikrolokacija – tj. konkretna pozicija zgrade u okviru naselja – takođe igra ulogu. Blizina autobuskih linija, marketa, škola i parkova povećava atraktivnost, dok buka, loša saobraćajna povezanost ili blizina industrijskih zona mogu oboriti cenu.
Veličina stana i njegova struktura su sledeći na našem spisku.
2. Kvadratura i funkcionalnost
Kvadratura i raspored prostorija često su presudni za kupce, jer funkcionalnost stana ima jednaku, ako ne i veću težinu od same veličine. Na primer, dvosoban stan od 50 kvadrata sa dobrim rasporedom može biti vredniji i traženiji od trosobnog od 60 kvadrata sa loše iskorišćenim prostorom.
Kupci danas posebno cene stanove koji imaju odvojenu dnevnu i spavaću zonu, dovoljno prirodnog svetla, terasu i garderober. Sa druge strane, „izlomljeni“ rasporedi, hodnici koji zauzimaju previše kvadrata i mračne prostorije obaraju cenu čak i kada je kvadratura solidna.
A da li je važna starost objekta u kojoj se nalazi stan?
3. Starost zgrade i kvalitet gradnje
Jedan od faktora koji prave jasnu razliku između novogradnje i starogradnje u Novom Sadu su – starost zgrade i kvalitet gradnje. Novogradnja donosi bolje energetske standarde, moderan dizajn i nove instalacije, dok starogradnja često nudi bolju lokaciju i prostranije sobe.
Kupci koji traže „ključ u ruke“ češće biraju novogradnju, i spremni su da plate više za taj komfor. S druge strane, stariji stanovi, posebno oni građeni 70-ih i 80-ih godina, i dalje drže dobru cenu ako su na atraktivnoj lokaciji, iako zahtevaju ulaganja u renoviranje. Posebno lošu reputaciju imaju zgrade sa slabim održavanjem ili one koje još uvek nisu prošle kroz energetsku sanaciju.
Nekad su prva dva sprata bila najtraženija, a danas?
4. Spratnost i orijentacija
Spratnost i orijentacija značajno utiču na cenu stana, posebno u gradovima poput Novog Sada, gde je ponuda raznolika. Stanovi u prizemlju i visokom prizemlju tradicionalno imaju manju vrednost, dok oni na višim spratovima (uz postojanje lifta) postižu veću cenu zbog boljeg pogleda i osećaja privatnosti.
Orijentacija ka jugu ili jugozapadu, koja obezbeđuje više prirodnog svetla i toplote tokom zime, povećava atraktivnost. Stanovi okrenuti ka severu ili oni sa pogledom na prometne i bučne ulice mogu izgubiti deo vrednosti, bez obzira na lokaciju.
A da li mesto za vašeg četvorotočkaša ima uticaja na cenu stana?
5. Parking i prateća infrastruktura
U gradu u kojem broj automobila rapidno raste, parking i prateća infrastruktura postali su ključni faktori. Stan sa obezbeđenim garažnim mestom ili parkingom u dvorištu vredi znatno više nego identičan stan bez parkinga, posebno u delovima gde je parkiranje pravi izazov (centar, Liman, Grbavica).
Pored parkinga, važna je i infrastruktura u samoj zgradi: lift, video-nadzor, interfon, biciklana ili zajednički prostori. Moderno opremljene zgrade daju osećaj većeg kvaliteta života, što direktno podiže vrednost stanova u njima.
A sada ćemo reći nešto i o dokumentaciji stana.
6. Dokumentacija i pravna sigurnost
Dokumentacija i pravna sigurnost predstavljaju „nevidljivi“ faktor koji često odlučuje o konačnoj ceni. Stan sa urednim listom nepokretnosti, bez hipoteka, zabeležbi ili nerešenih nasledničkih odnosa, prodaće se brže i skuplje.
Kupci sve češće angažuju advokate ili agencije za nekretnine da provere dokumentaciju, jer rizik kupovine problematičnih stanova može biti previsok. Sa druge strane, nekretnine koje nisu legalizovane, ili one kod kojih postoji suvlasništvo bez saglasnosti svih vlasnika, značajno gube na tržišnoj vrednosti i često mesecima čekaju kupca.
7. Tržišni trendovi i ekonomski faktori
Značajne spoljašnje okolnosti koje mogu podići ili spustiti cenu vašeg stana bez obzira na njegove fizičke osobine su tržišni trendovi i ekonomski faktori. Na primer, u periodima kada je potražnja velika, a ponuda mala, cene kvadrata rastu i do 20% godišnje. Sa druge strane, u uslovima rasta kamatnih stopa i smanjene kreditne dostupnosti, interesovanje kupaca slabi, što automatski obara vrednost stanova.
Poslednjih godina se u Novom Sadu beleži trend stabilnog rasta cena, ali je sve veća distanca između cena stanova u centralnim delovima grada i stanova na periferiji, ili u prigradskim naseljima. Zato je važno sagledati širu sliku pre nego što donesete zaključak o realnoj vrednosti vaše nekretnine.
I na kraju – Koja je realna vrednost vašeg stana?
Iz prethodnog teksta se može izvesti zaključak da realna vrednost vašeg stana u Novom Sadu ne zavisi od samo jednog parametra, već od kombinacije svih navedenih faktora. Lokacija, kvadratura, starost zgrade i dokumentacija, jednako su važni kao i trenutni tržišni trendovi.
Na kraju, jedno pitanje ostaje otvoreno: da li vaš stan zaista vredi onoliko koliko tražite, ili koliko je kupac spreman da plati?
Odgovor na to pitanje nalazi se u pažljivoj analizi svih faktora – i spremnosti da realno sagledate tržište.
Zato, ako razmišljate o prodaji, budite svesni da potencijalni kupci gledaju stan očima praktičnosti, pravne sigurnosti i dugoročne isplativosti. A naša preporuka je da svakako potražite pomoć profesionalaca.
Kada je Novi Sad u pitanju, treba da znate da agencija Solis nekretnine već decenijama pomaže vlasnicima da stanove prodaju brže i sigurnije, uz maksimalno iskorišćen potencijal svake nekretnine.
Poštovani čitaoče, lepo bi bilo da nam otkrijete koji je od navedenih faktora po vama najvažniji. Pišite nam o tome u komentarima ispod teksta. Hvala!