Nasleđivanje nekretnine retko je samo pravno pitanje. Uz stan ili kuću najčešće stižu i godine nečijeg života: nameštaj, kućni aparati, knjige, ali i računar, monitori, televizor ili konzola koju su unuci ostavili. Naslednici se tako istovremeno suočavaju sa emotivnim teretom, papirologijom i praktičnim pitanjem šta sa svim tim stvarima. Uz malo organizacije, ovaj proces može da prođe mnogo lakše nego što na prvi pogled izgleda.
Prvo papiri, pa prodaja
Pre bilo kakve prodaje, nasleđena nekretnina mora biti pravno uređena. U Srbiji ostavinski postupak vodi sud, a najčešće ga u ime suda sprovodi javni beležnik. Postupak se završava rešenjem o nasleđivanju, koje je osnov za upis novog vlasnika u katastar.
Dok taj postupak nije završen i dok naslednici nisu upisani kao vlasnici, nekretnina se ne može regularno prodati. Zato je prvi savet: pokrenite ostavinu što pre. Što duže čekate, veća je verovatnoća da će se pojaviti komplikacije, od zaboravljenih dugova do nesuglasica među naslednicima.
Kada je reč o više naslednika, važno je da se dogovorite unapred:
- da li se nekretnina prodaje ili je neko od naslednika otkupljuje od ostalih,
- ko vodi komunikaciju sa kupcima i javnim beležnikom,
- kako se deli novac od prodaje stana, ali i od pokretnih stvari.
Pisani dogovor, makar i neformalan, može da sačuva i novac i porodične odnose.
Proverite stanje nekretnine i dugove
Pre nego što stan iznesete na prodaju, proverite list nepokretnosti. Iz njega se vidi ko je upisan kao vlasnik, kolika je površina i da li postoje tereti poput hipoteke ili zabeležbi. Takođe proverite da li postoje neplaćeni računi za infostan, struju, grejanje ili porez na imovinu. Ovi dugovi se moraju izmiriti, a kupci će ih svakako proveriti.
Ako je stan godinama bio prazan ili zahteva renoviranje, imate dve opcije: da uložite u sređivanje i prodajete po višoj ceni, ili da ga prodate u zatečenom stanju. Kod druge opcije, mnogi naslednici biraju direktne kupce, jer agencije i kupci sa kreditom često traže stan koji je „useljiv odmah“. Kupci koji nude otkup nasleđenih nekretnina obično ne traže renoviranje, već procenjuju stan u postojećem stanju, a posao se zaključuje kod javnog beležnika uz isplatu pri potpisivanju ugovora. To je posebno praktično kada naslednici žive u različitim gradovima ili u inostranstvu i ne mogu mesecima da se bave razgledanjima.
Šta sa stvarima u stanu
Mnogi naslednici naprave istu grešku: ili sve bace, ili sve pokušavaju da prodaju preko oglasa, stvar po stvar. Prvo je šteta, drugo iscrpljujuće. Bolji pristup je da se stvari razvrstaju:
- Uspomene i lični predmeti – fotografije, pisma, dokumenta i predmeti od emotivne vrednosti. Odvojite ih prve i podelite među članovima porodice.
- Stvari koje imaju tržišnu vrednost – elektronika, kvalitetan nameštaj, kućni aparati.
- Stvari za doniranje – odeća, posuđe i predmeti koji mogu nekome da pomognu.
- Stvari za odlaganje – ono što više nije upotrebljivo.
Elektronika vredi više nego što mislite
U nasleđenim stanovima često se nalazi računar koji je korišćen za posao ili igrice, monitori, televizor ili konzola. Iako ih naslednici ponekad posmatraju kao „staru tehniku“, novije komponente mogu da imaju solidnu vrednost. Grafička kartica, procesor, SSD disk ili RAM memorija iz računara koji nije stariji od nekoliko godina mogu da donesu iznos koji se primetno oseti.
Ovde je vreme važno, jer računarska oprema brzo gubi vrednost kako izlaze nove generacije. Umesto da računar mesecima stoji u praznom stanu, isplati se da ga što pre procenite. Specijalizovani otkup PC delova omogućava da na osnovu fotografija i modela komponenti dobijete ponudu, bez potrebe da sami rastavljate računar ili se dopisujete sa kupcima sa oglasa.
Pre prodaje računara iz nasleđenog stana, posebno obratite pažnju na podatke. Na diskovima se mogu nalaziti porodične fotografije, dokumenti, lozinke ili bankarski podaci. Napravite kopiju onoga što želite da sačuvate, a zatim diskove bezbedno obrišite ili ih izvadite pre prodaje.
Porezi i troškovi
Prodaja nasleđene nekretnine nosi i poreske obaveze. Kod nasleđivanja se, u zavisnosti od stepena srodstva, može platiti porez na nasleđe, dok su naslednici prvog naslednog reda, odnosno supružnik i deca, od njega oslobođeni. Kod prodaje se plaća porez na prenos apsolutnih prava, a u određenim slučajevima i porez na kapitalni dobitak. Pravila zavise od niza okolnosti, pa je dobro da se pre prodaje posavetujete sa javnim beležnikom ili računovođom.
Strpljenje prema sebi, odlučnost prema obavezama
Prodaja nasleđenog doma nije samo transakcija. To je i oproštaj od mesta koje je nekome mnogo značilo. Zato je u redu da odvojite vreme za uspomene. Ali kada je reč o papirologiji, računima i stvarima koje gube vrednost, odlučnost se isplati. Dobro organizovan proces, uz jasan dogovor među naslednicima i pravog kupca, može da se završi za nekoliko nedelja umesto da se razvlači godinama.